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QUANDO VA PAGATO IL COMPENSO ALL’AGENTE IMMOBILIARE

Sono un’agente immobiliare. Ho curato la vendita di un grande appartamento di proprietà di una società finanziaria, per incarico del suo Direttore Generale, che mi disse di rappresentare la società in tutto e per tutto, essendo suo "istitore". Ed in effetti tale risultava essere dalla visura camerale.
Lo stabile è stato compromesso in vendita (contratto preliminare) con il mio intervento, e mi è stata pagata la mia provvigione. Ma all’atto del rogito, il notaio ha rifiutato di stipulare, dichiarando che il Direttore Generale non aveva poteri per vendere immobili. I soci della  società (che dicono di non aver saputo nulla  della vendita) mi hanno chiesto il rimborso della relativa provvigione alla società.
Devo restituire il mio compenso?

G.L.

Il diritto al compenso del mediatore immobiliare sorge quando, avendo questi prestato la propria opera di mediazione con il valido consenso delle parti, si sia raggiunto, grazie all’intervento dell’agente immobiliare stesso, un accordo tra le parti che consenta ad entrambe di agire per l’esecuzione o la risoluzione del contratto stipulato. Ciò purché l’agente immobiliare sia iscritto nell’apposito ruolo tenuto dalla Camera di Commercio.
Nel caso in questione, non avendo il Direttore Generale poteri di vendere, nessun valido accordo tra le parti è stato raggiunto. Né, in base a quanto dichiarano dai soci, la società aveva accettato l’intervento della mediatrice o era consapevole dell’opera svolta dalla stessa. Pertanto il compenso non era dovuto e deve essere restituito.

Cara amica, il tuo quesito è  molto importante per fare un po’ di chiarezza sul diritto al pagamento della  provvigione degli agenti immobiliari.
E’ bene cominciare con alcune brevi considerazioni preliminari, prima di affrontare il caso proposto.
Vediamo per sommari punti cosa occorre perché il mediatore abbia diritto ad essere pagato:
L’agente immobiliare ha diritto a ricevere la propria provvigione quando metta in relazione due o più parti per la conclusione di un affare.
Ciò vuol dire che, perché sorga il diritto al compenso, è sufficiente che la conclusione dell’affare sia riconducibile all’attività svolta dallo stesso agente. Al riguardo la giurisprudenza  prevalente (ossia le sentenze dei giudici) ha chiarito che non è necessario che l’agente immobiliare abbia curato in via esclusiva tutte le fasi di vendita. E’ sufficiente che il suo intervento abbia dato un apporto causale alla conclusione dell’affare tale che, in sua assenza, l’affare stesso non si sarebbe concluso. La giurisprudenza, in proposito, ha più volte ribadito che, ai fini del pagamento della provvigione, è sufficiente che il mediatore abbia solo messo in contatto le parti.
Per "conclusione dell’affare", poi, la legge intende la costituzione di un vincolo giuridico tra le parti messe in contatto dall’agente immobiliare, che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione o la risoluzione del contratto (nel caso di specie di vendita). Ciò vuol dire che la stipula del semplice contratto preliminare (il c.d. compromesso) è già sufficiente a far sorge il diritto al pagamento della provvigione a favore del mediatore.

Le parti che hanno concluso l’affare devono aver accettato l’opera dell’agente immobiliare. Ciò avviene sia quando hanno stipulato con il predetto un contratto con cui hanno accettato espressamente di avvalersi della sua opera, sia quando, anche in assenza di specifico contratto, se ne sono comunque avvalsi. In tale ultimo caso, tuttavia, affinché la provvigione sia dovuta, le parti devono essere state in grado di percepire chiaramente e facilmente che il mediatore stava operando per metterle in contatto e giungere alla stipula del relativo contratto.
Quando poi le parti abbiano accettato l’opera del mediatore, la provvigione è dovuta anche quando la vendita avvenga dopo la scadenza dell’incarico dato al mediatore, purché si concluda tra persone messe in contatto dall’agente immobiliare nel corso del’incarico.
Comunque, perché la provvigione sia dovuta, la natura dell’"affare" concluso deve essere analoga a quella dell’affare per cui le parti si erano avvalse del’attività del mediatore. Per chiarire, farò un esempio. Ipotizziamo che l’agente immobiliare avesse messo in contatto una srl che vendeva un immobile ed un privato che lo voleva comprare. La vendita dell’immobile non si realizzava. Però il privato comprava tutte  le quote della srl, così, di fatto, diventando il nuovo proprietario di quell’immobile, anche se indirettamente (ossia quale unico socio proprietario della società a cui l’immobile è intestato). In un simile caso, secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, la provvigione non risulterebbe dovuta. Infatti, in questo caso, il contratto concluso tra le parti (cessione delle quote della società dai soci alla persona presentata dal mediatore per l’acquisto dell’immobile) ha – almeno sotto il profilo tecnico/giuridico – natura, funzione e parti (i soci, in luogo della società) del tutto differenti  dalla quelli della vendita dell’immobile, per cui le parti originarie (srl e potenziale acquirente) si erano avvalse dell’attività del mediatore.  

Infine, l’agente immobiliare deve essere iscritto nell’apposito ruolo speciale previsto dalla L.39/89. In mancanza, al mediatore non spetta alcuna provvigione, e anzi, questi è tenuto a rimborsare le somme che eventualmente abbia già percepito.

Tanto brevemente premesso, nel caso propostoci nel quesito risulterebbe che l’incarico di svolgere attività di mediazione per agevolare la vendita dell’immobile di proprietà della società sarebbe stato conferito all’agente immobiliare dal Direttore Generale (all’insaputa – almeno asseritamente – della Società e dei suoi organi), in qualità di institore. Risulterebbe inoltre che tale institore (il D.G.) avrebbe sottoscritto il preliminare di compravendita, e che il rogito non sarebbe stato stipulato per difetto di poteri di rappresentanza del predetto.

In effetti l’institore ha poteri generali di rappresentanza dell’impresa, per il compimento di tutti gli atti pertinenti all’attività svolta. Tuttavia, ai sensi del secondo comma dell’art. 2204 c.c., lo stesso non può alienare o ipotecare beni immobili in assenza di specifica procura o comunque di valida autorizzazione da parte (nel caso in questione) della società.
Se tale potere non è stato conferito (se fosse stato conferito, dovrebbe risultare nella visura camerale), la firma del preliminare da parte del Direttore Generale non è idoneo ad impegnare la società alla vendita dell’immobile. Pertanto l’affare non si può ritenere concluso, non essendo venuto in essere un vincolo giuridico che consenta a ciascuna delle parti di agire per l’esecuzione o la risoluzione del contratto.
E anche per quanto riguarda l’incarico conferito all’agente immobiliare,  si potrebbe altrettanto ritenere che l’incarico eventualmente sottoscritto dal D.G. non possa ritenersi valido. Né, ignorando la società (in base alle dichiarazioni dei soci) la stessa messa in vendita dell’immobile, si può ritenere che la società abbia accettato per fatti concludenti l’attività di mediazione della nostra lettrice.

Dalle poche informazioni che ci ha fornito, temo pertanto, cara amica, di doverla informare che la provvigione, in questo caso, non le è dovuta, e che dovrà quindi restituire quanto già percepito.

Se vuole ci invii maggiori dettagli, e copia dei relativi documenti, per un esame più approfondito della questione e per verificare se possa emergere qualche elemento per impugnare la richiesta della società o per agire nei confronti del Direttore Generale per il risarcimento del relativo danno.


Avv. Luca Mazza
avv.luca.mazza@legalconsultancy.it


 

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